Rumah Ada, Tetapi Siapa Mampu Membelinya?

Rumah Ada, Tetapi Siapa Mampu Membelinya?

Krisis perumahan Malaysia bukan sekadar kekurangan rumah, tetapi jurang yang semakin lebar antara harga rumah dengan kemampuan sebenar rakyat

Deretan kondominium baharu terus menghiasi langit bandar. Di pinggir kota pula, projek perumahan muncul satu demi satu. Papan iklan menawarkan pelbagai promosi — rebat, pakej menarik dan skim pembiayaan yang dikatakan mampu menjadikan impian memiliki rumah satu kenyataan.

Namun, di sebalik semua pembangunan itu, muncul satu persoalan yang jauh lebih penting:

Rumah semakin banyak dibina, tetapi berapa ramai rakyat Malaysia yang benar-benar mampu membelinya?

Inilah paradoks pasaran perumahan negara hari ini. Masalahnya bukan semata-mata jumlah rumah yang tidak mencukupi. Kita boleh mempunyai ribuan unit baharu di atas kertas, tetapi jika harganya berada di luar kemampuan majoriti isi rumah, penambahan bekalan itu tidak semestinya menyelesaikan masalah.

Rumah itu ada.

Pembelinya juga ada.

Tetapi kemampuan mereka tidak bertemu pada titik harga yang sama.

RM300,000 Mampu, RM550,000 Harga Pasaran

Menurut pandangan pakar Universiti Teknologi Malaysia, Profesor Madya Dr Muhammad Najib Razali seperti yang dipaparkan dalam laporan media massa tersebut, konsep rumah mampu milik perlu dinilai berdasarkan apa yang benar-benar mampu dibayar oleh sesebuah isi rumah, bukan sekadar berdasarkan harga jualan rumah.

Ini perbezaan yang sangat penting.

Sebuah rumah tidak menjadi “mampu milik” hanya kerana pemaju atau dasar tertentu meletakkannya dalam kategori tersebut. Kemampuan sebenar bergantung pada pendapatan keluarga, komitmen hutang, perbelanjaan makanan, pengangkutan, pendidikan anak-anak, utiliti dan pelbagai kos kehidupan yang lain.

Angka yang dikemukakan cukup membimbangkan.

Menjelang 2030, harga rumah yang secara realistik mampu ditanggung oleh isi rumah dianggarkan sekitar RM300,000 hingga RM327,000, sedangkan harga pasaran rumah berpotensi melebihi RM550,000.

Bayangkan jurangnya.

Jika sebuah keluarga secara realistik hanya mampu membeli rumah bernilai RM320,000 tetapi rumah yang tersedia di kawasan yang sesuai berharga RM550,000, terdapat jurang lebih RM200,000 yang perlu ditanggung.

Di sinilah kita perlu berhenti melihat isu perumahan semata-mata sebagai isu pembinaan.

Krisis sebenar ialah krisis kemampuan.

Gaji Berlari, Harga Rumah Menaiki Kereta

Selama bertahun-tahun kita mendengar nasihat yang sama kepada golongan muda.

“Menabunglah.”

“Kurangkan minum kopi mahal.”

“Jangan selalu makan di luar.”

“Jangan beli telefon mahal.”

Nasihat mengenai pengurusan kewangan memang ada asasnya. Setiap individu perlu belajar hidup mengikut kemampuan. Namun, kita juga perlu jujur bahawa masalah pemilikan rumah tidak boleh diletakkan sepenuhnya di bahu generasi muda.

Jika kenaikan harga aset berlaku jauh lebih pantas daripada pertumbuhan pendapatan, sebanyak mana pun seseorang berjimat, perjalanan menuju pemilikan rumah menjadi semakin panjang.

Bayangkan seorang pekerja muda menerima kenaikan gaji beberapa ratus ringgit selepas beberapa tahun bekerja. Pada masa yang sama, harga rumah di kawasan tempat dia bekerja meningkat puluhan ribu ringgit.

Dia sedang berlari.

Tetapi garisan penamat juga sedang bergerak menjauhinya.

Sebab itulah Dr Najib menekankan bahawa dasar perumahan tidak akan berjaya sekiranya pertumbuhan gaji terus ketinggalan berbanding kenaikan harga hartanah.

Penyelesaian jangka panjang tidak boleh hanya berkisar tentang bagaimana rakyat boleh meminjam lebih banyak wang.

Persoalan yang lebih besar ialah:

Bagaimana kita meningkatkan pendapatan rakyat supaya mereka benar-benar mampu membeli rumah tanpa mengorbankan kehidupan mereka?

Pinjaman Lebih Mudah Bukan Semestinya Penyelesaian

Apabila rakyat sukar membeli rumah, penyelesaian paling mudah kelihatan seperti melonggarkan syarat pembiayaan.

Pinjaman lebih panjang.

Deposit lebih rendah.

Akses pembiayaan lebih mudah.

Pada pandangan pertama, semuanya kedengaran menarik. Lebih ramai orang boleh mendapatkan pinjaman, maka lebih ramai boleh membeli rumah.

Tetapi ada perangkap di sini.

Jika harga rumah kekal tinggi sedangkan pendapatan tidak meningkat dengan sewajarnya, memudahkan pinjaman mungkin hanya menyebabkan isi rumah menanggung hutang yang lebih besar untuk tempoh yang lebih panjang.

Seseorang mungkin berjaya “memiliki” rumah, tetapi sebahagian besar pendapatannya setiap bulan terpaksa digunakan untuk membayar ansuran.

Apabila kereta rosak, kewangan terganggu.

Apabila anak memerlukan perbelanjaan tambahan, kewangan terganggu.

Apabila berlaku kehilangan pekerjaan atau kecemasan keluarga, kedudukan kewangan boleh menjadi sangat rapuh.

Pemilikan rumah sepatutnya memberikan rasa selamat.

Ia tidak sepatutnya menjadikan keluarga hidup dalam ketakutan terhadap tarikh bayaran ansuran setiap bulan.

Malah, peningkatan kuasa meminjam tanpa peningkatan pendapatan sebenar boleh membawa satu lagi kesan yang tidak diingini — permintaan meningkat dan akhirnya memberikan tekanan baharu kepada harga rumah.

Kita mungkin menyelesaikan masalah hari ini dengan mencipta masalah yang lebih besar untuk hari esok.

Rumah RM250,000 Tetapi Dua Jam dari Tempat Kerja

Ada satu lagi kesilapan dalam perbincangan mengenai rumah mampu milik.

Kita terlalu menumpukan perhatian kepada harga rumah, tetapi terlupa tentang harga kehidupan selepas membeli rumah itu.

Katakan sebuah keluarga menemui rumah bernilai RM250,000.

Murah?

Mungkin.

Tetapi rumah itu terletak jauh dari pusat pekerjaan. Tiada stesen MRT atau LRT berdekatan. Bas tidak praktikal. Kedua-dua suami isteri terpaksa memandu setiap hari.

Mereka memerlukan dua buah kereta.

Setiap bulan mereka membayar ansuran kereta, petrol, tol, parkir, penyelenggaraan dan insurans.

Setiap hari pula mungkin dua atau tiga jam dihabiskan di jalan raya.

Sekarang tanyakan sekali lagi:

Adakah rumah RM250,000 itu benar-benar murah?

Sebab itulah perumahan mampu milik tidak boleh dipisahkan daripada perancangan bandar dan pengangkutan awam.

Rumah yang sedikit lebih mahal tetapi terletak berhampiran MRT, sekolah, hospital, kedai dan tempat kerja mungkin sebenarnya menghasilkan kos kehidupan keseluruhan yang lebih rendah berbanding rumah murah yang terletak terlalu jauh.

Kita perlu beralih daripada konsep “rumah murah” kepada “kehidupan yang mampu ditanggung.”

Jangan Bina Rumah, Binalah Kehidupan

Perancangan perumahan masa depan sepatutnya mempunyai satu prinsip mudah:

Jangan sekadar mencari tanah yang murah untuk membina rumah murah.

Sebaliknya, fikirkan bagaimana manusia akan hidup di situ selama 20 atau 30 tahun.

Adakah terdapat pengangkutan awam?

Adakah peluang pekerjaan berdekatan?

Di mana sekolah anak-anak?

Di mana klinik dan hospital?

Bolehkah penduduk berjalan kaki mendapatkan keperluan asas?

Berapa lama perjalanan ke tempat kerja?

Berapa banyak wang perlu dibelanjakan untuk pengangkutan setiap bulan?

Soalan-soalan ini sama pentingnya dengan keluasan rumah atau jumlah bilik tidur.

Kita tidak sepatutnya membina ribuan rumah mampu milik di kawasan terpencil kemudian mendapati penghuninya terpaksa membelanjakan sebahagian besar pendapatan untuk bergerak dari rumah ke tempat kerja.

Rumah bukan sebuah pulau.

Ia sebahagian daripada ekosistem kehidupan manusia.

Golongan Pertengahan Juga Semakin Terhimpit

Perbincangan mengenai rumah mampu milik sering tertumpu kepada golongan berpendapatan rendah. Golongan ini sememangnya memerlukan perlindungan dan bantuan yang serius.

Namun, satu lagi kelompok sedang berdepan tekanan yang semakin besar — golongan pertengahan.

Pendapatan mereka mungkin terlalu tinggi untuk menikmati sesetengah bentuk bantuan, tetapi masih terlalu rendah untuk membeli rumah pada harga pasaran di kawasan bandar.

Mereka bekerja.

Mereka membayar cukai.

Mereka mempunyai kerjaya.

Di atas kertas, mereka kelihatan stabil.

Namun selepas ditolak ansuran kereta, makanan, penjagaan anak, insurans, utiliti dan kos kehidupan bandar, baki pendapatan mungkin tidak sebanyak yang dibayangkan.

Inilah sebab kemampuan membeli rumah tidak boleh ditentukan berdasarkan gaji kasar semata-mata.

Dua keluarga dengan pendapatan RM8,000 sebulan tidak semestinya mempunyai kemampuan membeli rumah yang sama.

Sebuah keluarga mungkin mempunyai seorang anak dan tiada hutang.

Sebuah lagi mungkin mempunyai tiga anak, menjaga ibu bapa dan menanggung kos perjalanan tinggi.

Angka pendapatan sama.

Realiti kehidupan berbeza.

Rumah Pertama Bukan Tiket Menjadi Hamba Hutang

Bantuan kepada pembeli rumah pertama tetap penting.

Namun bantuan tersebut perlu benar-benar membantu mereka memiliki rumah secara mampan, bukannya sekadar membantu mereka melepasi pintu kelulusan pinjaman.

Ada perbezaan besar antara:

“Bank meluluskan pinjaman saya.”

dengan

“Saya benar-benar mampu memiliki rumah ini.”

Kelulusan bank bukan ukuran mutlak keselesaan kewangan seseorang.

Seseorang boleh layak mendapat pinjaman besar tetapi akhirnya hidup terlalu ketat selama puluhan tahun.

Dasar perumahan yang baik perlu melindungi pembeli daripada keadaan ini.

Kita mahu lebih ramai rakyat menjadi pemilik rumah.

Tetapi kita juga mahu mereka masih mempunyai wang untuk makan dengan baik, membesarkan anak, menjaga kesihatan, menyimpan untuk kecemasan dan menikmati kehidupan.

Rumah sepatutnya menjadi tempat kita membina kehidupan, bukan tempat seluruh pendapatan kita dikorbankan.

Penyelesaian Sebenar Lebih Besar daripada Membina Rumah

Malaysia memerlukan pendekatan yang lebih menyeluruh.

Pertama, pembinaan rumah perlu benar-benar sepadan dengan struktur pendapatan penduduk setempat. Membina rumah RM500,000 di kawasan yang majoriti penduduk hanya mampu membeli pada harga RM300,000 tidak menyelesaikan ketidakpadanan pasaran.

Kedua, rumah mampu milik perlu diintegrasikan dengan pengangkutan awam, peluang pekerjaan dan kemudahan asas. Kos perjalanan perlu dianggap sebahagian daripada kos perumahan.

Ketiga, bantuan pembeli rumah pertama perlu disasarkan kepada mereka yang benar-benar memerlukan tanpa menggalakkan hutang berlebihan.

Keempat, bekalan perumahan perlu dirancang berdasarkan permintaan sebenar — jenis rumah, lokasi dan julat harga yang diperlukan rakyat — bukan semata-mata jumlah unit yang dibina.

Namun perkara paling penting mungkin bukan mengenai rumah sama sekali.

Ia mengenai gaji.

Jika produktiviti meningkat tetapi pendapatan pekerja tidak berkembang dengan cukup pantas, kemampuan membeli aset akan terus merosot.

Malaysia memerlukan pertumbuhan gaji yang disokong oleh peningkatan produktiviti, pekerjaan bernilai tinggi, kemahiran yang lebih baik dan mobiliti kerjaya.

Kita tidak boleh selama-lamanya cuba menjadikan rumah “mampu milik” dengan memanjangkan tempoh hutang.

Pada satu tahap, pendapatan rakyat sendiri perlu meningkat.

Jangan Ukur Kejayaan dengan Berapa Banyak Rumah Dibina

Kita mungkin perlu mengubah satu cara berfikir yang telah lama digunakan.

Kejayaan dasar perumahan tidak sepatutnya diukur semata-mata berdasarkan:

“Berapa ribu unit telah dibina?”

Soalan yang lebih bermakna ialah:

“Berapa ramai rakyat yang benar-benar mampu membeli dan tinggal di rumah itu dengan kehidupan kewangan yang sihat?”

Seratus ribu rumah yang tidak mampu dibeli rakyat bukanlah seratus ribu penyelesaian.

Ia mungkin hanya seratus ribu unit yang menunggu pembeli.

Menjelang 2030, cabaran Malaysia bukan sekadar memastikan negara mempunyai rumah yang mencukupi.

Cabaran sebenar ialah memastikan rumah, pendapatan, pekerjaan, pengangkutan dan kos kehidupan bergerak dalam arah yang sama.

Kerana akhirnya, rakyat tidak memerlukan sekadar empat dinding dan sebuah bumbung.

Mereka memerlukan sebuah rumah yang membolehkan mereka membina keluarga, mempunyai simpanan, menjalani kehidupan dengan bermaruah dan tidur pada waktu malam tanpa memikirkan sama ada gaji bulan depan cukup untuk membayar ansuran.

Kita boleh membina sejuta rumah.

Tetapi jika generasi yang bekerja keras masih berdiri di luar pagar sambil melihat harga yang tidak mampu mereka capai, kita belum menyelesaikan krisis perumahan.

Kita cuma membina lebih banyak rumah dalam sebuah negara yang rakyatnya semakin sukar menjadi pemilik rumah.